Մտահոգիչ ու անորոշ վիճակ՝ անշարժ գույքի եւ հիպոթեքային ոլորտներում. «Փաստ»

«Փաստ» օրաթերթը գրում է.

Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան և հիպոթեքային վարկերի ոլորտը վերջին տարիներին անցել են զգալի փոփոխությունների ու դինամիկ զարգացման շրջան։ Անշարժ գույքի շուկայի ձևավորումը մեծապես պայմանավորված է եղել ինչպես երկրի ընդհանուր տնտեսական վիճակով, այնպես էլ բնակչության եկամուտների մակարդակով, արտագաղթի ու ներգաղթի դինամիկայով, ներդրումային միջավայրի փոփոխություններով, պետական քաղաքականության առաջնահերթություններով եւ ֆինանսական ինստիտուտների գործունեությամբ։ Այս բոլոր գործոնները փոխկապակցված կերպով ազդում են թե՛ պահանջարկի, թե՛ առաջարկի, թե՛ գների ձևավորման, թե՛ հիպոթեքային վարկերի հասանելիության եւ ծառայությունների որակի վրա։ Սակայն նախորդ տարիների բումը տեղի է տալիս ոլորտում դանդաղեցման  վերադասավորումների՝ հիմնականում պայմանավորված Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի սահմանափակումներով։ Սա մի կողմից՝ հանգեցրել է հիպոթեքային վարկերի աճի կտրուկ նվազմանը, տոկոսադրույքների բարձրացմանը եւ շուկայի ընդհանուր ապակայունացմանը, մյուս կողմից՝ այսպիսի իրավիճակը մարզերի համար նոր հնարավորություններ է բացում, իսկ մայրաքաղաքում սպեկուլ յատիվ ռիսկերի դաշտ, որտեղ անշարժ գույքի գների աճը չի դադարում նույնիսկ այն պարագայում, երբ պահանջարկի նվազում է նկատվում։

Ինչ-որ առումով շուկայում առկա գներն արհեստականորեն ուռճացված են և չեն արտահայտում շուկայում առկա իրավիճակը։ Նույնիսկ անտոկոս և տարաժամկետ վճարումների համակարգի ներդրման տարբերակները լուծում չեն առկա իրավիճակին։ Մի շարք մասնագետներ այսպիսի իրադրությունը համեմատում են անշարժ գույքի շուկայում և շինարարության ոլորտում գերտաքացման կամ շարունակ փչվող փուչիկի հետ, որի պայթելը կարող է ծանր հետևանքներ ունենալ մեր տնտեսության համար՝ իր հետ ներքև քաշելով մյուս ոլորտները։

Առանց այդ էլ Երևանում արդեն իսկ անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության նվազում է նկատվում։ Քանի որ այս տարվանից արդեն դադարեցվում էր մայրաքաղաքում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, 2024 թվականի վերջին մեծ թվով պոտենցիալ գնորդներ շտապեցին օգտվել այդ համակարգից, որը դեռ չէր դադարեցրել իր գործողությունը։ Այս միտումը հանգեցրեց վարկերի պորտֆելի կտրուկ աճի, ինչի արդյունքում 2024 թվականի ընթացքում բանկերում հիփոթեքային վարկերի ծավալն ավելացավ մոտ 29 %-ով։ Սակայն 2025 թվականի առաջին կիսամյակում վարկային պորտֆելի աճի նվազման միտումն արդեն ակնհայտ է, հիպոթեքային վարկերի ընդհանուր ծավալը հասավ միայն 1,5 տրիլիոն դրամի՝ տարեսկզբի համեմատ աճելով ընդամենը 4,4 %-ով։

Մյուս կողմից էլ՝ Հայաստանի Կենտրոնական բանկի տվյալները ցույց են տալիս, որ նոր հիպոթեքային վարկերի տրամադրումը կրկնակի նվազել է՝ վերադառնալով իր «նորմալ» մակարդակին՝ առանց պետական սուբսիդիաների խթանման։ Դանդաղեցումը հատկապես ակնհայտ է Երևանում, որտեղ հիպոթեքային վարկերի ծավալն աճել է ընդամենը 2,6 %-ով՝ կազմելով 1,1 տրիլիոն դրամ, մինչդեռ մարզերում աճը հասել է 10 %-ի՝ հասնելով 0,4 տրիլիոն դրամի, ինչը ցույց է տալիս պահանջարկի տեղաշարժը դեպի երևանամերձ քաղաքներ, ինչպես, օրինակ՝ Աբովյան, Հրազդան, Ծաղկաձոր ու Էջմիածին։ Երևանին մոտ քաղաքներում նորակառույցներն առաջարկում են ավելի մատչելի գներ, և դեռևս գործում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, որը խրախուսում է ինչպես տեղացիներին, այնպես էլ երևանցիներին՝ ներդրումներ կատարել այդտեղ։

Այնուամենայնիվ, ընդհանուր շուկայի աճը մնում է սահմանափակ, քանի որ բանկերը, զգուշավորությամբ մոտենալով ռիսկերին, բարձրացրել են տոկոսադրույքները 1,2 տոկոսային կետով՝ հասցնելով 14.9 %-ի 5 տարուց ավելի ժամկետով դրամային վարկերի համար, ինչը վարկերը դարձնում է ավելի թանկ և պակաս գրավիչ պոտենցիալ գնորդների համար։ Այսպիսով դժվարացվում են մարդկանց համար բնակարան գնելու պայմանները։ Բայց հետաքրքրական է, որ բանկային համակարգի ընդհանուր վարկային պորտֆելը հասել է 7 տրիլիոն դրամի՝ աճելով 10 %-ով տարեսկզբի համեմատ, ինչը ցույց է տալիս, որ, չնայած հիպոթեքային հատվածի դանդաղեցմանը, այլ սեգմենտները, ինչպես սպառողական վարկերը և բիզնես վարկերը, շարունակում են աճել։

Միևնույն ժամանակ, հիպոթեքային շուկայի բումի մարումը հանգեցրել է սպասարկման ոլորտի ակտիվացմանը, որտեղ բանկերն ավելի շատ կենտրոնանում են գործող վարկերի սպասարկման վրա։ Իսկ շինարարական ընկերությունները դանդաղեցնում են նոր նախագծերը Երևանում՝ տեղափոխվելով մարզեր, որտեղ պահանջարկն աճում է, ինչն էլ ստեղծում է նոր հնարավորություններ տեղական տնտեսության համար։

Բայց ցավալին այն է, որ շինարարության վերելքը, մեծ հաշվով, նկատելի չէ Երևանից հեռու գտնվող կամ սահմանամերձ համայնքներում։ Այնինչ գերկենտրոնացվածությունից խուսափելու, երկրի համաչափ զարգացման ու անվտանգության ապահովման տեսանկյունից շատ մեծ նշանակություն ունի նաև մարզերի հեռավոր բնակավայրերի տարբեր հատվածներում բնակարանաշինությունը։ Բնակավայրեր կան, որտեղ խորհրդային ժամանակահատվածից այս կողմ հատուկ բնակարանաշինական ծրագրեր չեն իրականացվել։ Անհրաժեշտ է, որ պետությունը հատուկ խթաններ ստեղծի ծայրամասային բնակավայրերում բնակարան ձեռք բերելու համար։

Մյուս կարեւոր մտահոգիչ հարցն այն է, որ անշարժ գույքի շուկայում մեծ անհամաչափություն է առկա։ Մինչ ֆինանսական հնարավորություններ ունեցող քաղաքացիները կարողանում են մեծ թվով բնակարաններ ձեռք բերել, այն մարդիկ, որոնք իրապես բնակարանային ապահովման խնդիր ունեն, ի վիճակի չեն լինում գոնե մեկ փոքրիկ բնակարան ձեռք բերել։

Սա ազդում է նաև երկրի դեմոգրաֆիկ պատկերի վրա, քանի որ բազմաթիվ երիտասարդներ հետաձգում են իրենց ամուսնությունը, մինչեւ բնակարանային խնդիրը լուծված չլինի։ Երիտասարդ ընտանիքներին մատչելի բնակարանով ապահովելու ծրագիրը այս տեսանկյունից բավարար չէ։ Նախ՝ պետք է երիտասարդներին բնակարանով ապահովել, որպեսզի դա ևս նպաստող գործոն դառնա երիտասարդ ընտանիքների ձևավորման համար։

Մանրամասները՝ «Փաստ» օրաթերթի այսօրվա համարում